Vicenza Art Hotel
Veneto
- Dalla valorizzazione immobiliare al modello alberghiero predittivo
- 112 camere e €14,14 milioni di investimento complessivo per la riqualificazione dell’asset
- TIR post imposte del 22,997%, con VAN di €3,58 milioni e payback previsto nel 2033
L’obiettivo del progetto
Finance Atena® ha ha supportato l’analisi dell’operazione Vicenza Art Hotel, un progetto di valorizzazione immobiliare nel settore hôtellerie.
L’obiettivo è stato trasformare un asset alberghiero da ristrutturare in un progetto economico-finanziario leggibile, misurabile e valutabile da investitori professionali. Per farlo, Finance Atena® ha costruito un Digital Twin Business Model® capace di simulare investimenti, costi, tempi, ricavi, fiscalità, flussi di cassa, redditività e valore dell’operazione.
Il progetto non viene quindi letto solo come intervento immobiliare, ma come iniziativa industriale alberghiera: un asset fisico che, una volta ristrutturato e gestito correttamente, può generare ricavi ricorrenti, marginalità operativa e valore nel tempo.
L’asset analizzato
Il progetto riguarda il Vicenza Art Hotel, situato a Vicenza, in Strada Padana verso Verona - Viale San Lazzaro, in posizione strategica rispetto al centro storico, al quartiere fieristico e alla zona industriale Ovest. L’asset è inoltre ben collegato con gli aeroporti di Verona Villafranca e Venezia Marco Polo.
L’iniziativa prevede la ristrutturazione di un edificio alberghiero sviluppato su cinque piani fuori terra e un piano interrato. Una volta completato, l’hotel è progettato per offrire 112 camere, ristorante, lounge bar, sale congressi, SPA, piscina, centro benessere e fitness, autorimessa e servizi rivolti sia alla clientela business sia alla clientela leisure.
Il progetto parte da un valore di acquisizione dell’asset pari a €3,5 milioni e prevede CapEx complessive, inclusa acquisizione, pari a circa €14,14 milioni. I lavori di ristrutturazione sono previsti con avvio a gennaio 2026 e completamento entro la fine del 2026.
Il metodo Finance Atena®
Il modello aggiornato analizza il Vicenza Art Hotel su un orizzonte di 21 anni, con inizio concessione al 01/01/2027 e fine concessione al 31/12/2047. Le Business Unit operative individuate sono sei: Camere Hotel, Aree Parcheggi, Ristorante e Bar, SPA e Piscina, Sala Congressi e Canone.
Finance Atena® ha costruito il modello partendo dai driver operativi reali dell’hotel: camere disponibili, giorni di apertura, occupazione, tariffe, presenze, posti auto, coperti, ingressi SPA, giorni di utilizzo delle sale congressi, costi diretti, personale, manutenzioni, commissioni, utenze e canone.
Il modello consente quindi di leggere l’operazione non come un blocco unico, ma come un sistema alberghiero composto da più motori di ricavo. Le camere restano il driver principale, ma parcheggi, ristorante, bar, SPA, piscina e congressi contribuiscono alla marginalità e alla sostenibilità complessiva del progetto.
Il valore aggiunto di Finance Atena®
Il valore aggiunto di Finance Atena® è stato quello di rendere misurabile il progetto sotto tre profili: immobiliare, gestionale e finanziario.
Sul piano immobiliare, il modello valorizza il costo di acquisizione e gli investimenti necessari alla trasformazione dell’asset: €3.500.000 per l’acquisto del fabbricato, €8.437.612 per lavori di completamento edile, €397.721 per impianti, €997.190 per arredi e €807.936 per spese tecniche e costi generali.
Sul piano gestionale, il modello aggiorna la lettura delle Business Unit: l’area camere viene modellata con 11 camere Deluxe, 19 Superior, 73 Standard e apertura per 365 giorni; vengono inoltre considerati 25 posti auto coperti, 41 posti auto scoperti, 144 coperti per l’area ristorante, capacità SPA/piscina e giorni di utilizzo della sala congressi.
Sul piano economico-finanziario, l’Output Generale aggiornato dello scenario Base DEF2 per BWH 20 canone 1,20 fullevidenzia ricavi di gestione cumulati pari a €107.025.955, costi di gestione pari a €93.341.446, MOL/EBITDA cumulato pari a €13.684.510, utile netto pari a €7.921.451 e flussi di cassa operativi complessivi pari a €9.894.244.
Il modello indica inoltre un VAN post imposte pari a €3.584.974, un TIR progetto post imposte pari al 22,997%, un payback previsto al 30/09/2033, un Terminal Value post imposte pari a €13.424.682 e un Enterprise Value post imposte pari a €7.946.137.
Una considerazione rilevante riguarda il canone, che emerge come variabile critica per la sostenibilità del progetto. Negli allegati sono presenti sia lo scenario canone 1,20 full, sia materiali di input riferiti allo scenario canone 0,8 full. Nel modello con canone 1,20 full, il canone fisso cumulato della Business Unit Canone è pari a circa €26,77 milioni; negli input dello scenario canone 0,8 full, la parte fissa indicata è pari a circa €17,91 milioni.
Questa differenza rende evidente che il canone non è solo un costo contrattuale, ma una vera leva di scenario: incide sul break-even, sull’EBITDA, sul payback e sulla capacità dell’operazione di mantenere equilibrio nei primi anni di gestione.
Una nuova narrazione di valore
Il caso Vicenza Art Hotel dimostra come Finance Atena® possa trasformare un asset immobiliare in un modello di valore integrato.
La nuova narrazione non si limita alla ristrutturazione dell’edificio. Il progetto viene presentato come la costruzione di una piattaforma alberghiera a quattro stelle, capace di generare ricavi attraverso camere, ristorazione, parcheggi, benessere, congressi e servizi accessori.
Il Digital Twin Business Model® permette di collegare ogni scelta operativa al suo impatto economico-finanziario: occupazione camere, tariffe, ramp-up commerciale, costi del personale, commissioni, canone, servizi ancillari e valore finale dell’operazione.
Alla luce dei nuovi allegati, il progetto risulta ancora più chiaramente leggibile come operazione da valutare non solo sul rendimento atteso, ma anche sulla qualità delle assumption. Il valore non dipende solo dall’immobile, ma dalla capacità del modello alberghiero di raggiungere e mantenere nel tempo occupazione, prezzi, margini e sostenibilità del canone.
Finance Atena®: trasformare gli asset immobiliari in modelli economico-finanziari misurabili e i modelli misurabili in opportunità per investitori professionali.
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